Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.

«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

• расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
• снос несущих стен и колонн;
• изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

Важно: Не шуми и не мусори

Проблемы с законом при ремонте могут возникнуть не только из-за перепланировки.

Закон о тишине. В Москве нельзя шуметь при проведении ремонта с 19.00 до 9.00, а также с 13.00 до 15.00 и, кроме того, в выходные и праздничные дни. Исключение — новостройки, там шумные работы дозволяются в течение всех первых полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию. Штраф за нарушение — 1 — 2 тыс. рублей.

Строительный мусор. Просто оставить его во дворе или выкинуть в обычный контейнер нельзя. Нужно заказать услугу вывоза мусора в специализированной компании. Не везде за этим следят, но в столице нарваться на штраф (1,5 — 2,5 тыс. руб.) реально. В любом случае хорошо, если вывоз мусора уже входит в перечень услуг, которые вам взялась оказать строительная бригада или, скажем, установщики новых окон.

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

• по переустройству;
• по перепланировке;
• касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

• комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
• проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

• перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
• работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
• организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
• закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
• вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
• возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
• возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
• обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
• перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

• любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
• организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
• обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
• оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
• установка каминов;
• расположение воздуховодов на фасадах;
• прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

• заявление на перепланировку;
• техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
• справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
• проект изменений в квартире;
• согласия на перепланировку от остальных собственников;
• документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
• техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.